わかりやすく不動産の査定額と価値を説明!

今回その売る場合の注意点などを説明するために、不動産を売る買う際に直接影響する積算価格でまず考えてみます。

積算価格とは、土地と建物の価値を合わせたものです。木造の家は、契約成立が完了してから30年ほどかけて建物の価値がなくなっていきます。ですが、土地の値段は国土の価格や土地の形状によって変わっていくものの、ある程度の価値を保ち続けていきます。

またマンションの場合は同じマンションに住む人たち全員でマンションの土地を共有しています。そのため、自分が所有している土地の実質的な価値は、建物の一部分のみと言っても差し支えないでしょう。この点から考えた場合、マンションの環境、駅から家との距離、近くに学校があるといった周囲の状況により、価値が決まります。

不動産を査定、売却するためには不動産の価値の付け方

住宅にしても、マンションにしても、不動産の価値として見られるとされる項目には幾つか共通点があります。まずは駅からの距離です。次に比較的人気のある場所かどうか。さらに大手が作った家なのかなどです。駅からの距離や人気のある場所という項目に共通しているのは、利便性と娯楽性です。これが多くの住宅に求められている事と言えます。特に、都市部へ行くための電車の乗り換えが要らない、都市部の駅近くであることは注目されており、関東では近くにJR中央線、JR山手線が近くにある物件が凄まじい人気を誇っています。

この人気のあるエリアは、毎年さほど大きな変化はなく、関東では吉祥寺や恵比寿がとても人気です。利便性と共に娯楽の環境が整っているかどうかが重要視されているのが現状です。

不動産を査定、売却するためには不動産の価値 一戸建ての場合

一戸建ての場合は、建物の価値は落ちてしまっていても土地が価値を持っているので、更地にして売ることや、大規模なリフォーム前提をすることを視野に入れて、ほぼ土地代のみを利用するといった売却の方法もとることができるのが一戸建ての強みです。

現在、首都圏では不動産の契約成立案件は、最近では前年同時期に比べ毎年上回っています。これは、多少金額が高いとしても娯楽性溢れる土地と立地の良い建物が売れていることを証明したと言えます。注目すべき内容は、契約成立の価格が約7ヶ月連続で上昇していったということ。この要素の中には、前哨の駅に近い、人気の場所という条件も含まれています。同額を出すならば土地まで、という層が表れているのがこの現象と言えると思われます。

不動産を査定、売却するためには不動産の価値 マンションの場合

通常の場合は、利便性の高い、良い土地に建てられているマンションは建物がしっかり管理されていた場合、充分に売れるのがマンションです。残念ながら土地という不動の価値は持たないですが、住む環境を揃えるという観点からはとても強みがある事が最大のポイントです。都市部においては、中古マンションの契約成立件数は前年同月に比べ上がりました。平方メートルによる当たりの単価数も上昇中です。主に中古マンションの購入を検討している方たちの多くが狭くても、環境の良いところにお金を出し住みたいとする申し出が高まっていることを示すポイントと言えます。マンションの最大の特徴である環境にお金を出していく、というのが価格を毎年少しづつ押し上げていることが考えられます。

不動産を査定、売却するためには不動産の価値 利便性

昔から土地を持っていれば安心が出来ると考えられてきたのがこれまでの不動産の価値に関する考え方です。しかし、ここ数年ではその考えは消え始めています。交通省が発表した調査を参照した所では、一戸建てが欲しいと答えた人の割合が全体の6割にまで下落しました。どちらでもよいと答えた人は上昇を続けていき、2割にまで上りました。土地の価格に対する質問では、土地の利便性の関心に非常に好ましいとする割合が5割と、調査を開始した時より過去で最大を示します。土地を含む不動産の価値は利便性と考える人が増えているという事でしょう。高くても、利便性が良いということが重要視されていることがわかります。

不動産を査定、売却するためには不動産の価値 上手く売るには

ここまで不動産の価値を見分けていき、売ること、買うことに慣れた方たちが、同じことを言うことのひとつに土地は、なかなか買うことができないが、利便性はお金で買収することが出来るということです。確実に好みの願望と利便性を備えた家に出会うことはとても難しいかもしれませんが、希望の利便性を備えた家はある程度探し出すことができます。外に出ていかず全てが完成する人生はあり得ないのです。特に仕事に出ている方、子どもたちなら通学と、日々の家から出ていくことが日常である家族にとっては、利便性があるなどの環境ほど重要である要素はありません。毎日の生活に負担をなるべくかけず、快適に日々を過ごせることが、本来の住まいに求める条件の1つなのです。

住宅ローンで変動金利は危ない?

住宅ローンを申し込む際には2つに金利タイプから選ぶことができます。
安定した金利で返済を続けられる固定金利タイプと、金利の変化に連動する変動金利タイプです。
変動金利タイプではもちろん今後の行方次第ではかなりお得に完済することができますが、一般的には固定金利タイプをおすすめされることが多いのが現状です。
これは単に日本人の気質が保守的ということではなく、変動金利とはそれだけハイリスクローリターンの融資なのです。


●変動金利のメリットとデメリットとは?●

変動金利のメリットといえば借入後に金利が下がれば得をするということです。
言い返せばこれだけしかメリットがないということもできます。
一方、デメリットとしては今後の返済プランが立てにくいといったものがあげられます。住宅ローンというのは毎月の支払も多額になるので、ちゃんとした返済プランがなければ生活も不安定になることでしょう。
また、もし金利が上昇してしまった場合には返済額も増えることになってしまい、現在の収入では利息が支払えなくなるといった自体にも陥りかねません。
上記のようなことから変動金利というのはメリットよりもデメリットが大きいと言われているのです。


●住宅ローンでの未払い利息とはどんなもの?●

住宅ローンで変動金利を選択した場合には未払い利息が発生してしまう可能性もあります。
未払い利息とは返済額が大幅に増加したことで利息が返済額を超えてしまった状態のことをいいます。
この状態になってしまうと何年支払おうと元金がまったく減らないといった状態になり、未払いの利息は繰り越されるのでむしろ借金が増えていくと言った状態になります。
住宅ローンは額も大きいのでわずか数%金利が上昇しただけで利息は大幅に増加します。
そのため、よっぽど資金に余裕がない限り変動金利は避けておいた方が懸命といえるでしょう。
また、それほど資金に余裕があるのであれば頭金に回すなどして債務額を減らした方が懸命です。
このような理由から一般的に変動金利で住宅ローンを組むことはおすすめされていません。

住宅ローンは大きな借金

住宅ローンの契約は、夢のマイホームを手に入れる手段であると同時に、多額の借金を抱えることでもあります。
頭金ゼロでローンが組める場合もありますが、安易に飛びつくとその後の生活が苦しくなり、支払いが困難になる場合があります。


<住宅ローンを返済するための借金>

計画性もなく安易にローンを組んでしまうと、毎月の支払いが家計を圧迫してしまうなどの問題が生じます。
しかし、住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、何の手立てもなければ最終的には家を不本意に手放す結果になります。
それを避けようと、住宅ローンとは別の借金をしてしまうことが問題になっています。


<収入水準が支払いに適しているか>

住宅ローンの申請をしようとする場合、よく考えたい項目はいくつかあります。
毎月の支払いが滞り無くできるか、定年までに支払いが完了する計画がたてられるかどうか、
子供の教育はどこまでするか、子供は何人もうけるかなどが挙げられます。
未来のことはその時にならなければわかりませんが、わからないからこそ、計画的な支払いが可能かどうかが重要です。

共働きだから大丈夫と思っていても、病気やケガ、妊娠で仕事を辞める可能性もあります。
そのような場合でも余裕を持って対処できるかが大きな鍵となります。

住宅ローンを借りるための条件

日本の土地や家はそれだけで、日本人の平均障害年収を軽く超えてしまうものです。そのため、大抵の人であればローンを借りて住宅や土地を購入するという事になります。しかし、この住宅ローンを借りるためにはある程度の条件が必要となります。どのような条件をクリアすれば住宅ローンを借りることができるのでしょうか。


<安定した収入>

まず、お金を借りるということは後々利息付きで返済をしなければいけないという事です。そうなりますと、十分な安定した収入が本人に無ければ借りることはできないのです。本当に、返済をしながらも自分たちの日常生活を営めるほどの安定した収入が確保されなければ、全く意味がありません。もちろん、借りる住宅ローンによっても求められる収入の額も違ってきます。


<信用会社の連帯保証も大事>

収入だけでは必要十分条件になりません。信用会社が自分の連帯保証品となり住宅ローンの貸し手に承諾をしなければ最終的なゴーサインは出ません。ちなみに、保証会社が伴わない住宅ローンもありますが、一般的ではありません。このように、基本的に借りるには自分に安定した収入と、保証会社の連帯相を承諾してもらうというハードルがあるのです。

住宅ローン・変動金利のメリットとデメリット

変動金利型の住宅ローンは、固定金利タイプ型の住宅ローンに比べて適用金利が低いので毎月の返済額が安く済むことで人気があります。金利上昇のリスクをうまく抑えることができればメリットの多い商品となります。


<変動金利のメリット>

当然低金利期や金利下降期にはメリットが享受できます。金利の見直しは年2回で、実際に返済額が変更されるのは5年に1回です。5年間は返済額固定の場合が多く、当初の負担が少ないので、初めの負担額を減らしたい方には向いています。低金利状態が長く続けば、トータルの返済額も最も有利な結果となる可能性があります。


<変動金利のデメリット>

5年間返済額が変わらないということが災いし、急激な金利上昇期に未収利息が元金に加算されてしまうことがあります。また市場金利はどうしても上下するので、金利の動向に柔軟な対応が難しいという方にはふさわしくないかも知れません。


<その他注意点>

変動金利型の住宅ローンは、表面上の金利の他に、「保証料」や「借入手数料」が必要になり、実質的な金利が上がってしまう場合があります。また金利優遇の条件に給与振込口座を指定することをあげている銀行もありますが、そうした場合には借り換えが難しくなりますので注意が必要です。

いずれの商品にしても一長一短というのは避けられないことではありますが、どのようなメリットに重点を置いて商品を選ぶか、そしてそのための商品研究は必須といえるでしょう。

住宅ローン減税は契約時に再チェックを

住宅ローンは一生に一度あるかどうかの、大きな買い物とローンになりますね。消費税増税もあり、住宅ローンの対象となる金額も倍になりました。これは増税での買い渋りを防ぐためなのだそうですが、この住宅ローン減税は、契約時に確認したいことがたくさんあります。


連名で住宅ローンを組むときの注意

配偶者も収入がある場合、夫婦合算でもローンを組むことができます。この場合には、夫婦の収支を報告して2人でお金を返すということになるのですが、2人の収支で購入するのに、妻の減税分が返金されないということがあるそうです。これは契約の名義が問題となっています。契約時に連帯保証人となってしまった場合、保証人は返済義務が生じるだけとなってしまうのです。連帯債務者は、債務者と同じ権利のある人です。契約するときには、連帯債務者ですね?と確認をしましょう。そうでないと、妻だけ住宅ローン減税の対象から外れてしまうということになりかねません。


繰り上げ返済は年末にしないこと

ボーナスを繰り上げ返済に充てる人も多いそうですが、確定申告前であればそれも少し待ちましょう。確定申告は年末に行いますが、住宅ローン減税はまだ残っている未払いのローン額からの返金です。繰り上げ返済を行うと、その分だけ減額されてしまうのです。年明けまでそのお金はとっておき、確定申告を終えて、税金が戻ってからがいいタイミングなのだそうです。

住宅ローン 繰り上げ返済は目的によって方法を選ぶ

住宅ローンの負担を減らす方法に「繰り上げ返済」があります。手元に資金の余裕がある場合、決められた返済額に追加して支払う方法で、利息の節約につながるため、早く完済したいという人によく利用されています。
繰り上げ返済には2種類の方法があり、目的によって使い分けることで、より賢く住宅ローンの返済をすることができます。


<繰り上げ返済方法その1 期間短縮型>

時間短縮型は、その名前のとおり完済時期を早くする方法です。おススメは、住宅ローンの返済が退職後まで必要な会社員です。会社員は定年退職時に退職金がでますが、それを住宅ローンに充てるのは、将来的に不安が生まれます。それよりもきちんと給与が支払われている段階で完済するのが理想的です。そのためには完済時期を明確にすることが大切です。シミュレーションソフトなどを利用し、現在の残高と目標年数を入れて試算すると繰り上げ返済に必要な差額がでてきます。


<繰り上げ返済方法その2 返済額軽減型>

返済額軽減型は、返済期間はそのままで繰り上げ返済することで毎回の返済額を軽減させる方法です。例えば数年後に子どもの教育費が必要になるとか、将来的に家計の負担が心配などという方。また、変動金利や固定金利選択型の住宅ローンを組んでいて、今後、金利が上がり返済額がアップするのが心配という方にも適しています。

繰り上げ返済は、支払い利息がローン残高によって変わってくるため、早い時期に実行したほうが効果はありますが、金融機関やローンの種類によっては手数料を取られる場合があるので、きちんと確認してから実行することをおススメします。

住宅ローンでマイホームを購入しましょう

現在、マイホームを手にしたいなと考えている人もいるのではないでしょうか?
ただ、その際に気になるのがどのくらいのお金を用意すれば良いのかについてだと思います。
まとまった金額を用意しなければ、マイホームを手に入れることはできません。
ですが、住宅ローンを利用すれば、まとまった金額を用意できなくても頭金を用意するだけで契約することが出来るので、すごくおすすめですよ。


●住宅ローンの審査が厳しいのはなぜ?●

皆さんの中にも、住宅ローンの審査は厳しいと聞いたことのある人もいるかと思います。
それは、しかり返済できる人を基準にしているからだと言われています。
つまり、お金にだらしがなくて収入もばらばらな人は審査に通れないと言われていますので、ご注意を。
また、65歳以上の方も住宅ローンを利用できないことになっていますので、覚えておいて下さいね。


●勤続年数が大事?●

安定した収入とつながってくるのですが、勤続年数が1年未満という極端に少ない人も審査には通れないことになっています。
そういった人は、勤続年数を1年以上にしておくのが良いですよ。
また、会社員や公務員の人の方が審査では好印象のようです。
自営業の人は、通れるのか人によって異なりますので、色々調べてみることをおすすめします。

住宅ローンの審査について知っておきたい

住宅ローンの審査が厳しいといった声をよく聞きますが、実際それは本当のようで少々厳しくなっているみたいです。
それはきちんと返済をしてほしいから、という意味合いが込められているのかもしれません。
しっかりとチェックされているので厳しいと言われるようになったのかもしれませんね。
ですが、よほどのことが無い限り比較的に審査は大丈夫なのではないかと思うので安心して下さればと思います。


●住宅ローンは金利で選ぼう●

住宅ローンを利用する際にまず確認しておきたいのはやはり金利だと思います。
金利は返済時に大きく関わってきますので、しっかりと見ておきたいポイントの一つ。
低金利の所の方が返済する際に負担が割と少なくて余裕もあるのではないかと思います。
延滞したり返済が出来ないとなってしまうと、困ってしまいますのでよく他と比較されるのが良いかと思います。


●もし金融機関が破たんしてしまったら・・・●

これはあまり多いことではないので心配はさほどいらないかとは思いますが、もし金融機関が破綻してしまった場合。
住宅ローンは一体どうなってしまうのか、・・・なくなるとか切り替えなのかとお考えの方もいるかと思いますが住宅ローンはそのまま引き継がれることになりますので安心して下さいね。
時として変更点が生じてしまう場合もあるそうなのですが、めったにあることではありませんので心配はいらないかと思います。

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住宅ローンを組む際の注意事項

住宅ローンの返済が滞ると、抵当権によって裁判所が不動産競売をかけることになるか、金融機関が不動産売却をすることになり、ローンを組んだ住宅が手元を離れてしまいます。住宅ローンに限ったことではなく、ローンを組む際に特に注意したいのは、返済のための借入、いわゆる多重債務に陥らないようにすることです。


●住宅ローンを組むときに注意すべきこと●

返済について困ったことが生じた場合は、すぐに借入をしている金融機関の担当者に相談してください。万が一、多重債務に陥ってしまった場合は弁護士などによる整理、裁判所による調停、民事再生手続きや自己破産といった手段で債務を整理することになります。こうした自体にならないように、住宅ローンを組むときにはローン保証料を支払ったり、団体信用生命保険という保険に加入したりするケースもあります。ローン保証料というのは、返済が滞ったときに備える連帯保証人のようなもの、団体信用生命保険は保険金でローンの残りを支払うことのできる生命保険です。長い期間を返済していくものですから、不測の事態に備えておくことをおすすめします。尚、万が一のときのために、火災保険、地震保険といった保険加入も考慮しておくと良いでしょう。

お勧めの住宅ローンはネット銀行

住宅ローンをどの会社にするかを決める際、金利の安さでどの住宅ローン会社にするかを決められるかと思いますが金利が安いのは店頭に足を運び契約する事が1番安く契約できる方法だとは思っていませんか?

金利の安い住宅ローン

昔は、店頭に足を運び契約する事が多かったのでそう感じる方が多いかと思いますが、現在はネットという便利な通信手段を使って安い金利のローンを契約する事が出来ます。店頭に足を運び、直接人と会って話をしてからローンの契約をしていきたいという方とっては人と会うことなく金銭の契約をする事に不安を感じる方もいると思います。ネット上でのやり取りに不安や抵抗のある方にはネット銀行をお勧めする事は出来ませんが、仕事が忙しく店舗に行く時間が無い方や直接人と会って話をするのが苦手な方、ネット銀行に抵抗のない方にお勧めしたいローンの組み方です。ネット銀行の魅力は、人件費などがあまり掛からないので金利を安くする事ができ結果的に店舗での契約よりも安い金利で契約する事が出来るという点です。ローンを組む金額が少なければ、金利の違いも気にならないかもしれませんが金額が多くなれば金利の安さは重要になってくるので、少しでも出費を減らしたい方は選択肢に加えられたら良いと思います。

住宅ローンと消費税のこと

住宅ローンの金利が過去最低になったと言われています。地価も下がっていることから、住宅を購入するチャンスと言われることもあるそうです。しかし来年の4月から消費税の増税が決まり、住宅ローンにも影響があると言われています。


●住宅ローンを支払う時期で税金が決まる●

住宅ローンの金利や消費税は、ローンの契約をしたときではなく、住宅ローンの最終決算のタイミングの数字が、適用されます。そのため、3月31日までに住宅の引き渡しが終わっていなくてはなりません。今の時期だと多くの場合、間に合わないことが多いそうです。つまり手数料や住宅ローンにかかる消費税は8パーセントで計算されるということになります。その他、同時に加入する保険なども8パーセントの消費税が適用されます。注文住宅の場合は今年の9月末日までに工事の請負契約を終えてないといけません。


●住宅ローンを組むまでにかかる時間●

住宅を購入する場合は、審査や契約の問題から、ローンを組むまでに最低でも半年くらいはかかると言われています。できれば一年くらいの余裕をもって契約から引き渡しまでを考えたほうがいいそうです。納期の時期はハウスメーカーでも大きく異なるそうなので、住宅の購入を考えたら、まずはハウスメーカーにどの程度かかるのかなどもあわせて問い合わせてみるといいかもしれません。

住宅ローンは総量規制に含まれるのか

住宅ローンは実に高額なローンです。10年単位でローンを組むものですから、後々になってから悔やむことがない様にしっかりと計画的に利用したいものです。そこで気になるのが総量規制の存在ではないでしょうか。総量規制とは「新規で借入は年収の3分の1まで」とした、お金を借りる際の制限のことです。しかし年収の3分の1までしか借りられないのであれば、住宅ローンの様な高額なローンは組めなくなるのではないかと心配になりませんか?


住宅ローンは総量規制に含まれるのか?

総量規制は消費者金融や信販会社などの貸金業を対象とした規制となっており、そこでの借入は最大で年収の3分の1の額までと定められています。しかしここに銀行での借入は含まれておらず、当然住宅ローンもこの対象外となっています。例えば夢のマイホームを購入するために数千万単位での融資を銀行から受けていて、なおかつそれが年収の3分の1を超えた額だったとしても、消費者金融や信販会社を利用することは可能だということです。


借入をしているという意識は無くさない様に

しかし、総量規制に含まれないといっても住宅ローンも立派な借入であることに変わりはありません。融資をきっちり返さなくてはいけないのだということを、常に忘れない様にしましょう。

住宅ローンの繰り越し返済

住宅ローンを借りた場合は、返済をしなくてはなりません。返済方法として、繰り越し返済というものがあります。繰り越し返済とはどのようなものなのか、どんなメリットがあって、どんなデメリットがあるのかを紹介します。


住宅ローンの繰り越し返済

住宅ローンは、何十年ローンというように、かなり長期的なローンになります。完済を少しでも早くしたいと思うのは、みんな共通でしょう。そこで出番なのが、繰り越し返済です。早く返済が終わることに加えて、短くなった分の利息を支払わなくていいので、返済総額も減ることになります。ですから、繰り越し返済は住宅ローンにとって良いことと言えます。


やり方次第ではデメリットもある

支払う利息を減らしたいばかりに、どんどん繰り越し返済を行なう事は、少し注意が必要です。住宅ローンを返済しているという人には、もちろん普段の生活があります。その生活に支障がある程繰り越し返済をしては、元も子もありません。繰り越し返済は、生活に支障が無い程度にし、かつ、貯蓄もある状態に保っておくことが大切です。突然何が起こるか分かりません。多少のことには対応ができる程度の貯蓄をしておきましょう。その為の、長期的なローンなのですから。

住宅ローンを借り換えたい

住宅ローンに限らず金融商品は、その時代によってどんどん新しいものが出てきます。だからと言って、「これが絶対に一番お得だ!」というものが出てくるまでマイホームの購入を諦めるというのも無理な話ですよね。
必然的に、「この家が良い!」と思える物件を見つけた時に出ていた住宅ローンの中から、出来るだけより良いものを選ぶしかないわけですが、後々になってもっと良いものが出てくることも多いに有り得ます。
そんな時にオススメなのが「借り換えローン」です。


住宅ローンを借り換える

住宅ローンを借り換えるということは、最近ではすっかりおなじみの携帯電話の「乗り換え」と似たようなものです。
電話番号をそのまま他の携帯会社に乗り換えるのと同じように、借り入れ金額などの契約はほぼそのままに借り換えるものです。
もちろん、借り換えるからには新しい方に「金利が安い」などの明確なメリットがないといけません。


借りる側のリスク軽減できる

今までの住宅ローンは借りる側へのリスクがとても大きかったのです。例えば30年ローンで一軒家を購入しました。しかし45歳になった時にリストラされてしまい、返済が不可能となってしまったとします。
この場合、家は担保として差し押さえられているので、当然、家は手離すことになります。が、例えば返済額がまだ2000万円残っていて、家を売っても1500万円にしかならず、500万円の借金が残ったままということも有り得ます。
そういったリスクを考えると、返済残高は少しでも少なくしたいところです。しかし「ある物の中から選ぶしかない」状態では、借り手側が圧倒的不利な状態でした。「借り換えローン」が登場したことで「後からでも変えられる」と、少し借り手側が有利な要素が増えたわけです。

住宅ローンはすぐ借りられるの?

家を買う時に、組むローンと言えば、住宅ローンです。住宅を買うという事自体、人生の中でそうない事なので、住宅ローンに詳しい人は、専門家くらいと言ってもいいかもしれません。ここでは、住宅ローンについて簡単に解説したいと思います。


住宅ローンを借りやすい人とは

住宅ローンをスムーズに借りる事が出来る人、それは安定した収入があり、そしてこれからも見込めるひとであること。しっかりとした会社に勤めている人であること。資産が沢山ある人。性別や家族構成等、いろいろあります。その中でも最も大切なのが、過去に借入があるかどうか。そして、その返済状況です。もしも、返済をしていない、遅延している、返済残高が多いなど、過去の借入履歴に問題がある場合に、住宅ローンを組むことが難しくなります。住宅ローンを組みたいのであれば、その他の借入はしっかりときれいにしておくことをお勧めします。


若い方が借りやすい

住宅ローンは、35年ローンなど、かなり長いローンになります。ですから、定年までにローンが終わるような若い年齢の人の方がローンを組みやすいと言われています。それはその通りですよね。あまり歳をとってからだと、返済のめどがつかなくなる可能性があるので、ローン会社は大きなリスクを背負ってしまう事になりますから。